Esta suele ser una de las primeras preguntas que un cliente nos hace cuando empezamos a tratar sobre el proyecto que quiere ejecutar, pero en la gran mayoría de casos debe plantearse de otra forma, más bien algo así como ¿Cuánto estoy dispuesto o puedo permitirme invertir en mi proyecto?

Aunque parece que el matiz es mínimo, en este caso el orden de los factores si altera el producto ya que, mientras en el primer caso se busca un precio adaptado al proyecto, en el segundo caso es el proyecto el que se adapta al límite presupuestario definido, con ello se evita trabajar en sueños utópicos que una vez conocido su coste se desmoronan cual castillo de naipes.

La segunda cuestión sería ¿es posible definir con cierta precisión el coste de un proyecto del cual se desconocen multitud de elementos, para empezar, el propio diseño del mismo? Pues la verdad es que no suele ser fácil, pero la experiencia profesional nos hace conocer una serie de “números aproximados” que no suelen estar lejos de la realidad. Hace unos años el Presupuesto de Ejecución Material (el coste de construir el proyecto de obra, en adelante PEM) para un proyecto urbano de calidad media en un edificio entre medianeras con dos núcleos húmedos (caso más habitual) rondaba los 650€/m2, actualmente por diversos motivos (entre ellos, el aumento del precio de las materias primas y el combustible, que repercute en el precio final de los materiales) esta cifra puede superar los 800€/m2. Si hablamos de un proyecto exento (vivienda aislada, tipo chalet o similar) el coste podría aumentar en un 30%, ya que suelen existir un mayor gasto en la envolvente del edificio, lo que implica tener más metros cuadrados de fachada (más ladrillos, enfoscados y enlucidos, aislamientos, pinturas…) y un mayor número de carpinterías exteriores (que, si cumple con los requisitos definidos en la normativa, a nivel de aislamiento acústico y térmico, tampoco suelen ser elementos muy económicos).

En los casos más habituales de viviendas, si se desea algo normalito, con 3 dormitorios, el proyecto rondará los 110 m2 construidos. Si demás se quieren aumentar las prestaciones de la casa, añadiendo un espacio de oficina, una habitación de invitados, despensa asociada a la cocina (el lavadero se supone incluido en el proyecto base), zona de terraza cubierta o elementos suplementarios como un garaje, un trastero, una piscina, etc. pues los costes aumentarán, indudablemente.

El Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC), será el PEM entregado por la empresa constructora al cual se han añadido los gastos generales (alrededor del 10%) y el beneficio industrial de la obra (alrededor del 5%). Normalmente, y salvo casos especiales donde se requiera mano de obra calificada específica, maquinaria o trabajos poco habituales, aumentando el PEM genérico de referencia un 15%, se obtiene el coste aproximado de ejecutar la obra por una empresa constructora.

Antes de pasar al siguiente apartado, y a pesar de ser rigurosos en la elaboración de la documentación del proyecto, nos gusta recordar a nuestros clientes que es perfectamente normal que en una obra aparezcan costes imprevistos, desde dificultades en excavaciones/demoliciones, errores geométricos por no contar con documentos base precisos, hipótesis de proyecto erróneas donde se prevea aprovechar ciertos elementos estructurales existentes que se detecta que no viable (coste añadido de demolición, transporte y nuevos elementos estructurales), uso de procedimientos de ejecución alternativos en obra, para adaptarlos de forma más adecuada, segura o viable a los condicionantes existentes y por supuesto no se pueden descartar nunca los errores humanos. Evidentemente es imposible cuantificar los imprevistos de una obra, pero considerar una hipótesis del 3% del PEM, podrá cubrir gran parte de ellos y mantener al promotor en una perspectiva más realista y segura a nivel financiero.

Honorarios técnicos

Ahora nos centraremos en los honorarios técnicos:

• Arquitecto: Nuestros honorarios dependen en gran parte del proyecto a ejecutar, evidentemente existen unos índices correctores en función de la superficie ejecutada y la dificultad previsible del proyecto, pero como referencia, suele estar entre el 7-8% del PEM. Esto incluye la realización de todas las fases del proyecto (estudios previos, anteproyecto, básico y ejecución), la dirección y recepción de obra y el seguro de responsabilidad civil. De la importancia y necesidad de contar con los servicios de un arquitecto ya hablaremos específicamente en otro artículo.
• Ingeniero de la edificación (antiguo arquitecto técnico): Como director de ejecución de obra, su figura es fundamental en obra, controlará para cada unidad de obra su replanteo, los materiales que se utilicen, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos e instalaciones, así como las verificaciones y demás controles a realizar para comprobar su conformidad con lo indicado en el proyecto, la legislación aplicable, las normas de buena práctica constructiva y las instrucciones de la dirección facultativa. Será igualmente el responsable de la seguridad y salud en obra. Sus honorarios rondarán el 2,25% del PEM
• Ingeniero de estructuras: Desde el punto de vista del promotor, la solución estructural ideal será aquella que respetando la normativa vigente y garantizando la seguridad del proyecto, optimice el proceso constructivo y los costes de ejecución. Un ingeniero estructural con la suficiente experiencia puede llegar a suponer un ahorro en la partida de estructuras superior al 15% (no sólo en material, sino en la optimización del diseño para que sea más fácil y rápido de ejecutar y se reduzcan los errores en obra). En la gran mayoría de casos, los beneficios que aportan suelen cubrir holgadamente los gastos que supone este estudio extra (alrededor de 700€ para el proyecto mencionado), teniendo en cuenta que la estructura, junto con la albañilería es una de las partidas de mayor inversión en obra (pudiendo superar los 25.000€ en este tipo de proyectos). Además, nada mejor que un especialista en la materia para garantizar que el esqueleto de su proyecto es diseñado adecuadamente, aportando documentación rigurosa y completa donde se definen todos los detalles del proyecto de estructura, evitando que la constructora pueda improvisar soluciones por falta de información, ofreciendo mayores garantías de eliminar problemas derivados de cimentación o estructura en el edificio, su coste es ridículo comparado con la inversión total.
• Infografistas: Si considera que los bocetos y diseños que le presentemos no son suficientes para entender su proyecto y necesita ver imágenes tridimensionales fotorrealísticas del mismo, contactaremos con uno de nuestros socios externos que preparará un presupuesto según la complejidad estimada del mismo. Entendemos que este gasto es prescindible, pero también consideramos que es un servicio que debe ser conocido por el cliente en caso de que lo requiera.

Estudios técnicos

Ahora les toca el turno a los estudios técnicos:

• Estudio geotécnico: El estudio geotécnico tiene por objeto determinar la naturaleza y propiedades del terreno, obteniendo información geológica y geotécnica necesaria para la redacción del proyecto de construcción (resistencia, consistencia, plasticidad, determinar el nivel del firme, el nivel freático,… y con ello definir el tipo y condiciones de cimentación). Obligatorio en obras de nueva planta. Este estudio será obligatorio en proyectos de nueva planta y muy recomendable en ampliaciones si se desconoce la naturaleza del terreno. Ofrecer datos sólidos al ingeniero de estructuras le permitirá ofrecer una respuesta adecuada, en vez de estimar soluciones que consideren el caso más desfavorable. Su coste suele rondar los 600€
• Estudio topográfico: Normalmente este estudio se suele omitir, trabajando con las geometrías de catastro y tomando medidas in situ, cuyos errores suelen ser admisibles y gestionables en obra. Pero si se quiere tener la geometría exacta de la parcela sobre la que debemos intervenir, con el fin de obtener una base fiable para la elaboración del proyecto y su presupuesto (cotas y niveles, linderos, localización exacta de puntos singulares y preexistencias, etc.), los topógrafos tienen las herramientas adecuadas para hacerlo. Normalmente un levantamiento de parcela urbana de tamaño medio suele rondar los 300€.

Documentación general e impuestos

Por último, identificaremos los gastos asociados a la documentación general e impuestos:

• IVA: El impuesto sobre el Valor Añadido, en casos de proyectos de primera vivienda, será del tipo reducido (actualmente al 10%) para los gastos asociados con la construcción y del tipo general para los gastos de honorarios y estudios técnicos (actualmente del 21%)
• Visado colegio profesional: Coste generado al visar el proyecto, que para una vivienda de 120 m2 suele estar en unos 200€
• Administración local: cada Ayuntamiento dispone de una serie de tasas y tributos según las ordenanzas municipales. Normalmente con el pago del permiso de construir, se incluye el impuesto ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) y las tasas por la expedición de la licencia y la ocupación de la vía pública. Posteriormente, una vez la obra es acabada, se deberá solicitar la licencia de primera ocupación (o permiso de habitabilidad). Estos gastos suelen suponer entorno al 5% del PEM. Además, algunos ayuntamientos controlan la gestión de residuos por la cual se suelen pagar una fianza y unos costes variables.
• Servicios: En casos de obra nueva, las acometidas de agua y luz suelen tener un coste añadido que debe ser tramitado directamente con las compañías suministradoras.
• Notaría y registro de la propiedad: El gasto irá asociado a la documentación necesaria en cada caso, siendo difícil por lo tanto establecer un valor aproximado. Existen trámites que deben ser realizados en notaría, por ejemplo, para certificar la compra-venta de un bien o para la segregación o agrupación de una parcela, y otros que deban realizarse en el registro de la propiedad, como la escritura de un bien, un expediente de dominio o el registro de obra nueva. Sus costes y plazos de tramitación deberán ser consultados, pero por tener una cifra aproximada, entendiendo que algunos de estos trámites podrán ser necesarios, se aconseja considerar al menos un 1% del PEM.
• Coste del terreno o del bien inmueble: No valoraremos este apartado ya que con toda seguridad desvirtuaremos el estudio, ya que existirán casos en los que el coste sea nulo (en propiedad, heredado…) y otros en los que disponga de un valor muy diverso en función del lugar en que se ubique el bien y el estado del mercado en el momento de la adquisición. Este coste debería ser analizado de forma independiente y, si se quiere obtener una idea sobre el precio aproximado de una propiedad, realizar una tasación (puede consultar con nosotros su realización).

Este análisis le permitirá tener una idea aproximada del coste real de todo lo que implica construir una vivienda de obra nueva de las características previamente mencionadas. En los casos de rehabilitación, se pueden reducir o aumentar estas cifras en función del estado del bien y del nivel de la reforma.

Esperamos que esta información le haya ayudado a tener una idea aproximada de lo que implica construir una vivienda. Si desea mayor nivel de detalle y certeza, lo ideal será trabajar sobre un proyecto específico, y desde osar arquitectura nos comprometemos a lograr el mejor proyecto posible para sus intereses y necesidades.